量在价先，没有成交量支撑的房价是不稳固的。上海新房与二手房市场均展现出强劲复苏态势。

单价18.18万元/平方米的陆家嘴太古源源邸四次开盘，首日销售达到82%。4月份，上海前滩两个楼盘触发积分制，其中前滩元境认购率达到260%。二手房市场同样表现活跃，3月二手住宅成交2.85万套，环比增长178.79%，创2021年4月以来新高，房价实现环比“两连涨”。进入4月，二手房单日成交套数不断创下新高，截至4月23日，成交已突破2万套，并且有6天单日破1000套。

新房方面，从样板间开放到认筹，仅13天时间，项目接待了600余组客户到访看房。本次开盘47套房，均价约132000元/平方米，认购率约128%。项目方认为这一价格有支撑，周边单价超过14万元的其他项目去化情况也较为理想，具有稀缺性的新房项目价格稳步向上。

事实上，上海的新房价格并非“回暖”，而是趋势的延续。自2019年8月以来，上海新房价格单月环比从未出现过负数。根据国家统计局数据，除了6次持平外，有74个月为环比上涨。而新房单月同比数据已经连续上行了89个月。

从成交量来看，3月上海新建商品住宅成交56.3万平方米，环比上涨251.6%。中低价位房源成为成交主力，临港金港星海湾网签超1400套，宝山顾村、青浦重固等板块新房表现亮眼，凭借亲民价格深受刚需及首次置业者青睐，带动新房价格指数环比上涨0.3%。

不过，尽管3月份房价数据环比上涨，但整个一季度新房成交量和价格仍受制于供应。第一太平戴维斯报告显示，2026年一季度，上海全市新房供求规模持续同步收缩，供应与成交面积环比分别大幅缩减40%与27%，降至近三年低位，供求比约1:1，较为均衡。受供应结构影响，全市成交均价同比、环比均回落约10%至71947元/平方米，整体价格进入阶段性调整通道。

4月起，这一情况有所改善，中高端住宅的供应和热销又为市场预期添了一把火。4月17日，均价18.18万元/平方米、单套180平方米起的“陆家嘴太古源源邸”迎来第四次开盘，首日销售82%。至4月20日，销售进度已达到95.4%。

值得注意的是，上海新房价格的涨幅也有所分化。国家统计局数据显示，上海144平方米以上的新房，价格同比增长了5.3%，前三个月平均值同比上涨了5.8%；90平方米以下的同比增长3.1%，前三个月平均值同比上涨3.1%。这两组数据也是全国重点70城同类数据最高的。

从当前市场表现来看，上海新房价格具备一定的结构性支撑，但并不具备全面高歌猛进的基础。核心区优质供应持续稀缺，顶豪产品如太古源等受到更多关注，本质是地段、产品与需求匹配。购买力以自住改善为主，投资属性明显弱化，远郊板块去化压力仍在，全市新房价格不具备大幅上行条件，更趋向保持平稳，不会出现单边快速上涨。

二手房方面，国家统计局数据显示，上海二手房3月环比上涨0.4%，仅次于北京（0.6%）。剔除商业用房和车库后，3月上海二手住宅成交2.85万套，环比增长约179%，同比增加6.0%，创2021年4月以来新高。近期二手房价企稳回升，低总价刚需房源去化加快，房东议价底气增强，跳价案例增多。

进入4月，成交热度不减。据安居客数据，截至4月20日，“七日增长率”都呈现上升态势，有效连接数同比上升5.5%，微聊对数上涨6%，预约带看确认量增幅达75%。用户的真实看房、交易意愿显著增强，预计5月成交量仍将保持高位，房价后续下行的可能性大大降低。

销售量放大的另一方面，挂牌量在缩小。安居客线上的新房找房热度显示，4月20日这周为64.3，3月20日这周为62.9，同比上升的态势持续。截至4月20日，4月二手房挂牌量同比3月减少0.3%，主要缘于市场成交量快速放大以及部分业主惜售。

目前还不能就此判断进入快速上涨通道，市场更多体现为温和修复，供需关系正在改善，议价空间收窄。从以往经验来看，销售量持续处于高位达3个月以上，挂牌量持续减少达半年以上，并且60%以上板块的代表性小区挂牌房价持续上涨达3个月以上，才能带动市场整体房价进入上升通道。

高端二手住宅的需求开始放大。4月份网签套均面积在80平方米左右。与3月份二手市场以低总价成交为主有所不同，4月以来市中心单价较高的二手房的购买或置换需求明显增长。一方面是因为一季度高端新房供应较少，另一方面是新房单价较高，买房人在经过考虑后向二手市场切换。

关于房价何时迎来拐点，回暖的第一阶段是成交量放大，随后是价格趋稳，第三阶段就是价格回升，而目前已经看到了趋稳的特征。